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    中梁控股:有息負債同比增35% 拿地銷售比42%

      3月23日,中梁控股(02772.HK)發布2020年業績,根據監管部門“三線四擋”的指標來看,踩一條紅線處于“黃檔”,與2020年半年報測評保持一致。

      “三線四擋”指剔除預收賬款后的資產負債率不超過70%、凈負債率低于100%和現金短債比大于1倍為主要內容的“三道紅線”,以及根據踩線數量將房企劃分為“紅、橙、黃、綠”四個檔位,不同檔位的房企每年有息負債增幅分別不能超過0%、5%、10%、和15%。

      根據2019年財報測算,中梁控股踩中三道紅線處于紅色檔,到了2020年中報,其凈負債率和現金短債比均達標,從紅色檔轉為黃色檔,2020年底延續了“黃色檔”的地位。

      截至2020年底,中梁控股有息負債為540.92億元,同比增加了34.6%,其中短期負債237.84億元,對應的現金為342.33億元。雖然中梁控股的有息負債增加幅度較大,但與同等規模房企相比,整體規模并不大。

      在增加有息負債的同時,近兩年中梁控股保持激進的拿地力度。2019年拿地總價達到了764億元,拿地銷售比達50%;2020年雖然力度有所下降,但全年拿地總價依然達到了711億元,拿地銷售比達到42%。

      2020年中梁控股銷售額為1688億元,已售待結轉規模達到1209億元,這一規模與招商蛇口相當,遠超同等規模的雅居樂和遠洋集團。2019年中梁控股的已售待結轉規模是1158億元。

      房地產行業從預售到交付結轉大約需要兩年到三年時間。已售待結轉規模對于房地產企業是把雙刃劍,一方面顯示了房企銷售業績,同時也可以提前鎖定未來一段時間的營收;但另一方面如果超過正常結轉周期,也會因建安成本、財務成本等因素對房企的利潤和現金帶來不確定。

      2020年中梁控股營收659.4億元,與2019年相比增加了93億元,但歸屬母公司股東的凈利潤為37.4億元,凈利潤率為5.7%,無論與同等等規模房企相比,還是自身過去相比,均有所下降。

      母公司股東凈利潤下降了,但少數股東收益一直在增加,2020年中梁控股少數股東收益28.23億元,同比增加16.6%。在凈資產構成中,母公司股東的權益只有109億元,而非控股權益則高達193億元。但這一結構也使得中梁控股的凈資產回報率達到了34%。

      此外,中梁控股2020年業績公告顯示,截至2020年底,其貿易應付款及票據為170億元,其他應付款及應計費用為244.89億元,土地出讓金及聯合營企業待注資缺口為518億元,對外擔保余額為121億元。

      來源:經濟觀察網 記者 田國寶

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